Vendere una casa ristrutturata con il Superbonus: attenzione alla possibile tassazione

Un’opportunità sicuramente importante, ma che oggi richiede maggiore attenzione nel momento in cui si decide di vendere casa.

Dal 1° gennaio 2024, infatti, la vendita di un immobile che ha beneficiato del Superbonus può generare una plusvalenza tassabile, se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Il tema è stato chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 13/E del 2024.

Che cos’è la plusvalenza?

Normalmente, nel calcolo possono essere considerati anche alcuni costi sostenuti nel tempo, come lavori di ristrutturazione, spese notarili, imposte di acquisto e altri oneri documentati. Questi costi servono ad aumentare il valore fiscale dell’immobile e quindi a ridurre l’eventuale guadagno tassabile.

Con le nuove regole introdotte per gli immobili ristrutturati con Superbonus, però, questa possibilità viene limitata in alcuni casi specifici.

Quando si applica la nuova tassazione?

La norma riguarda gli immobili venduti entro dieci anni dalla fine dei lavori agevolati con Superbonus.

In particolare, l’attenzione va posta quando gli interventi sono stati eseguiti con Superbonus al 110% e il proprietario ha scelto lo sconto in fattura o la cessione del credito.

In questi casi, le spese dei lavori non sempre possono essere conteggiate interamente per ridurre la plusvalenza. Il motivo è semplice: se l’intervento è stato sostenuto tramite agevolazione pubblica, il legislatore ha voluto evitare che lo stesso beneficio generasse un ulteriore vantaggio fiscale al momento della vendita.

L’eventuale plusvalenza può essere tassata con imposta sostitutiva del 26%, da richiedere al notaio in sede di rogito, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF.

Chi è escluso?

Non tutti i proprietari sono coinvolti da questa tassazione.

Sono esclusi, in particolare:

• gli immobili ricevuti per successione;
• gli immobili utilizzati come abitazione principale dal proprietario o da un familiare per la maggior parte del periodo considerato;
• i casi in cui il Superbonus non sia stato utilizzato al 110%;
• i casi in cui il contribuente abbia scelto la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, senza sconto in fattura o cessione del credito.

Un aspetto importante riguarda anche i condomini: secondo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, la regola può applicarsi anche se i lavori hanno interessato solo le parti comuni dell’edificio, come facciate, tetto, scale o cappotto condominiale.

Come cambia il calcolo nei primi cinque anni

Se la casa viene venduta entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, le spese sostenute con Superbonus 110%, sconto in fattura o cessione del credito non possono essere considerate per abbattere la plusvalenza.

Facciamo un esempio semplice:

• prezzo di acquisto dell’immobile: 150.000 euro;
• lavori Superbonus: 80.000 euro;
• prezzo di vendita: 280.000 euro.

In questo caso, gli 80.000 euro di lavori non riducono la base imponibile. La plusvalenza sarà quindi pari a 130.000 euro.

Applicando l’imposta sostitutiva del 26%, l’importo da versare sarebbe di 33.800 euro.

Cosa succede tra il quinto e il decimo anno

Se invece la vendita avviene dopo cinque anni, ma comunque entro dieci anni dalla fine dei lavori, la situazione diventa parzialmente più favorevole.

In questo caso, è possibile considerare il 50% delle spese relative agli interventi agevolati.

Riprendendo l’esempio precedente:

• prezzo di acquisto: 150.000 euro;
• lavori Superbonus: 80.000 euro;
• quota considerabile: 40.000 euro;
• prezzo di vendita: 280.000 euro.

La base fiscale dell’immobile sale quindi a 190.000 euro. La plusvalenza tassabile diventa 90.000 euro e l’imposta sostitutiva al 26% sarebbe pari a 23.400 euro.

Quali spese si possono comunque considerare?

Anche in presenza di Superbonus, alcune spese documentate possono continuare a essere considerate nel calcolo.

Tra queste rientrano, ad esempio:

• spese notarili;
• imposte pagate al momento dell’acquisto;
• oneri catastali e urbanistici;
• lavori di manutenzione straordinaria pagati direttamente dal proprietario;
• altri costi documentati e strettamente collegati all’immobile.

Non rientrano invece le spese ordinarie di gestione, come bollette, manutenzioni leggere, quote condominiali ordinarie o piccoli interventi di routine.

Prima di vendere, meglio fare una verifica

Chi possiede un immobile ristrutturato con il Superbonus e sta pensando di venderlo dovrebbe valutare attentamente la situazione prima di fissare il prezzo di vendita.

Le variabili da controllare sono diverse:

• data di fine lavori;
• modalità con cui è stato utilizzato il Superbonus;
• eventuale uso dell’immobile come prima casa;
• provenienza dell’immobile, acquisto o successione;
• documentazione delle spese sostenute;
• possibile incidenza della plusvalenza sul risultato finale.

Nel mercato immobiliare di Bologna, dove molti immobili hanno beneficiato di interventi di riqualificazione, questo aspetto può fare una differenza importante. In alcuni casi, l’imposta può incidere per migliaia o decine di migliaia di euro.

Per questo, prima di mettere l’immobile sul mercato, è consigliabile confrontarsi con un professionista, con il proprio notaio o con un consulente fiscale. Una verifica preventiva permette di evitare sorprese e di impostare la vendita in modo più consapevole.