Un condominio aveva deciso in assemblea di introdurre sanzioni economiche nei confronti dei condòmini che non rispettavano alcune regole di comportamento e norme condominiali. Il problema, però, era molto concreto: nel regolamento condominiale non era prevista alcuna clausola che consentisse di applicare queste sanzioni.
Su questo punto è intervenuto il Tribunale di Messina che, con la sentenza n. 940 del 4 maggio 2026, ha dichiarato nulla la delibera assembleare.
L’assemblea non può inventare nuove multe
Una recente decisione del Tribunale di Messina ha chiarito un principio molto importante: l’assemblea di condominio non può introdurre autonomamente sanzioni economiche se il regolamento condominiale non le prevede.
In altre parole, non basta che la maggioranza dei condòmini sia d’accordo nel punire un determinato comportamento. Perché una multa sia legittima, deve esserci una previsione chiara nel regolamento del condominio.
Questo significa che l’assemblea può deliberare l’applicazione di una sanzione solo quando quella possibilità è già prevista dalle regole condominiali.
Cosa prevede la legge
Il riferimento principale è l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
La norma stabilisce che, per le infrazioni al regolamento di condominio, può essere prevista una sanzione economica fino a 200 euro. In caso di recidiva, cioè se il comportamento scorretto si ripete, la sanzione può arrivare fino a 800 euro.
Attenzione però: questi importi non autorizzano automaticamente ogni condominio ad applicare multe. La sanzione deve essere collegata a una violazione del regolamento e deve essere prevista dal regolamento stesso.
Se manca questa previsione, una delibera assembleare che introduce multe può essere contestata.
Perché questo tema interessa anche chi compra casa
Quando si acquista un appartamento, spesso ci si concentra su aspetti molto visibili: metratura, stato dell’immobile, luminosità, zona, spese condominiali, presenza dell’ascensore, cantina, garage o lavori già deliberati.
Tutti elementi importanti, ma non sono gli unici.
Il regolamento condominiale è un documento da leggere con attenzione, perché racconta molto della vita quotidiana all’interno dell’edificio. Può contenere regole sull’uso delle parti comuni, sugli orari di silenzio, sulla gestione degli animali, sulle destinazioni d’uso degli immobili, sulle attività consentite e sulle eventuali limitazioni.
Conoscere queste regole prima di comprare casa aiuta a evitare sorprese e a capire se quell’immobile è davvero adatto alle proprie esigenze.
Anche chi vende dovrebbe conoscere la situazione condominiale
Il tema riguarda anche chi deve vendere casa.
Un immobile inserito in un condominio ordinato, con documentazione chiara e regole ben definite, viene percepito in modo più sicuro da un potenziale acquirente.
Al contrario, dubbi su regolamenti, delibere, spese, contenziosi o decisioni assembleari poco chiare possono rallentare una trattativa o creare incertezza durante la fase di proposta e rogito.
Per questo, prima di mettere in vendita un appartamento, è utile raccogliere e verificare tutta la documentazione condominiale: regolamento, ultimi verbali, bilanci, spese ordinarie e straordinarie, eventuali lavori deliberati e informazioni sulla gestione dell’edificio.
Una casa presentata con documenti chiari trasmette maggiore fiducia.
La regola pratica
In condominio non tutto può essere deciso “sul momento” dall’assemblea.
Le multe possono essere applicate solo se esiste una previsione nel regolamento e se vengono rispettati i limiti stabiliti dalla legge. Questo principio tutela i condòmini da decisioni arbitrarie e ricorda quanto sia importante conoscere bene le regole dell’edificio in cui si vive o si sta per acquistare.
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